حصاد أول عام على تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025

نهاية عصر الإيجار القديم.. قراءة واقعية في العلاقة بين المالك والمستأجر

مقدمة

صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، ويعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لنشره (5 أغسطس 2025).يسري القانون على نوعين من الأماكن:الأماكن المؤجرة لغرض السكنى وفقًا للقانونين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981.

الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى وفقًا للقانونين ذاتهما.

 مع حلول شهر يونيو 2026، يكون القانون قد أتم عامه الأول من التطبيق الفعلي. ويُعد هذا القانون أول تشريع مصري يضع حدًا نهائيًا لمنظومة قوانين الإيجار القديمة التي استمرت نحو ثمانين عامًا، والتي تسببت في أزمات حادة بين الملاك والمستأجرين بسبب تثبيت الأجرة بمبالغ زهيدة جدًا.خلال الأشهر الماضية، شُكلت لجان في جميع المحافظات لتصنيف المناطق إلى ثلاث فئات (متميزة - متوسطة - اقتصادية)، وبدأت آلاف الدعاوى القضائية في المحاكم تطالب بالإخلاء أو الطعن في قرارات التصنيف أو تطبيق الزيادة السنوية.يهدف هذا المقال إلى تقديم عرض مبسط ودقيق لما حدث بعد مرور عام على التطبيق، مع توضيح حقوق المالك والمستأجر حاليًا، والمشكلات العملية التي ظهرت في المحاكم، مع الاستناد إلى النصوص القانونية والأحكام القضائية.النصوص القانونية الرئيسية (من المادة الأولى إلى العاشرة)المادة الأولى

النص: تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981.  الشرح: يسري القانون على العقارات السكنية والتجارية والإدارية والمهنية (محلات، مكاتب، عيادات...) الخاضعة لقوانين الإيجار القديمة.المادة الثانية

النص: تنتهي عقود إيجار الأماكن السكنية بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وعقود الإيجار غير السكنية بانقضاء خمس سنوات، ما لم يتم التراضي على إنهائها قبل ذلك.  الشرح:  الشقق السكنية: تنتهي في 5 أغسطس 2032. 

 المحلات والمكاتب والعيادات: تنتهي في 5 أغسطس 2030.

المادة الثالثة

• تشكل لجان بحكم المحافظ في كل محافظة لتصنيف المناطق إلى (متميزة - متوسطة - اقتصادية) وفق خمسة معايير رئيسية: الموقع الجغرافي، مستوى البناء، المرافق، شبكة الطرق والخدمات، والقيمة الإيجارية في الضريبة العقارية.
• تنتهي اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر (قابلة للتمديد مرة واحدة)، ويُنشر قرار المحافظ في الوقائع المصرية.المادة الرابعة (الأكثر أهمية للسكني)
• حددت زيادة فورية اعتبارًا من الإيجار التالية لـ 5 أغسطس 2025:المناطق المتميزة: الإيجار القديم × 20، بحد أدنى 1000 جنيه.

المناطق المتوسطة: الإيجار القديم × 10، بحد أدنى 400 جنيه.

المناطق الاقتصادية: الإيجار القديم × 10، بحد أدنى 250 جنيه.

 وُضع إيجار مؤقت بـ 250 جنيهًا لحين الانتهاء من تصنيف اللجان، على أن تُسدد الفروق على أقساط شهرية بعد نشر قرار المحافظ.المادة الخامسة (غير السكني)

الإيجار الجديد = الإيجار القديم × 5.المادة السادسة

تزداد الإيجارية المحددة سنويًا بنسبة 15% دوريًا.المادة السابعة

أسباب الإخلاء الإلزامي:انتهاء المدة (7 سنوات سكني - 5 سنوات غير سكني).

ترك العين مغلقة أكثر من سنة دون مبرر.

امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض.

يجوز للمالك طلب أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية، ولا يوقف رفع الدعوى الموضوعية تنفيذ هذا الأمر.المادة الثامنة

تعطي المستأجرين أولوية في تخصيص وحدات سكنية أو إدارية أو تجارية من وحدات الدولة (إيجار أو تمليك) مقابل الإخلاء.المادة التاسعة

يلغى القانونان 49/1977 و136/1981 و6/1997 بعد سبع سنوات كاملة من العمل بالقانون الجديد (أغسطس 2032).المادة العاشرة

(نشر وموعد العمل بالقانون).موقف الملاك والمستأجرين بعد عام من التطبيق (يونيو 2026)موقف الملاك: رضا جزئي

رحب معظم الملاك بالزيادة الكبيرة في القيمة الإيجارية، لكنهم يشكون من بطء إجراءات الإخلاء وكثرة الطعون. وطالب رئيس اتحاد ملاك العقارات القديمة بتعديل قانون المرافعات لتقليص مدة التقاضي في مثل هذه القضايا إلى 6 أشهر كحد أقصى.موقف المستأجرين: قلق ومطالبات بالتمديد

تعبر منظمات المستأجرين عن قلقها من قدرة الأسر على تحمل الإيجارات الجديدة في ظل ارتفاع التضخم. نظمت وقفات احتجاجية وطالبت بتمديد المهلة إلى 10 سنوات للسكني و8 سنوات لغير السكني. شكل مجلس النواب لجنة خاصة لدراسة هذه المطالب، ومن المقرر تقديم توصياتها بنهاية 2026.خاتمةيمثل القانون رقم 164 لسنة 2025 خطوة جريئة وتاريخية نحو تصحيح منظومة الإيجار في مصر. نجح في وضع جدول زمني واضح وآلية عادلة نسبيًا لزيادة الأجرة، لكنه واجه تحديات عملية في التنفيذ، خاصة في سرعة الإخلاء وتوفير بدائل سكنية مناسبة.السنوات الخمس القادمة ستكون حاسمة في تقييم نجاح التجربة، وستحدد ما إذا كان يحتاج إلى تعديلات تشريعية إضافية.يظل فهم هذا القانون وتطبيقاته القضائية ضرورة ملحة لكل مالك ومستأجر ومستشار قانوني.شركة النخبة لأعمال المحاماة والاستشارات القانونية

متخصصون في قضايا الإيجار القديم والقانون 164 لسنة 2025.

للاستشارة: [تواصلوا معنا]