النخبة لأعمال المحاماة والخدمات القانونية والتحكيم
الحيازة والتقادم المكسب للملكية في القانون المدني المصري
21
Jun
الحيازة والتقادم المكسب للملكية في القانون المدني المصري
الحيازة والتقادم المكسب للملكية في القانون المدني المصري
متى يصبح الحائز مالكاً؟
الحيازة والتقادم المكسب للملكية في القانون المدني المصري: متى يصبح الحائز مالكاً؟ تخيل أنك تعيش في منزل منذ عشرين عاماً، تدفع ضرائبه، وتقوم بصيانته، وتتصرف فيه وكأنه ملكك الخاص، ثم يفاجئك شخص يدعي أنه المالك الحقيقي ويطالبك بإخلائه. هل يمكن أن تصبح مالكاً لهذا المنزل بمجرد استمرار حيازتك له كل هذه السنوات؟الإجابة تكمن في نظرية الحيازة والتقادم المكسب للملكية، وهي من أكثر الموضوعات القانونية أهمية وجدلاً في المنازعات العقارية في مصر.في هذا المقال، نستعرض أحكام الحيازة والتقادم المكسب للملكية وفقاً للقانون المدني المصري وقضاء محكمة النقض، مع أمثلة عملية توضح تطبيقها.
أولاً: مفهوم الحيازة
هي السلطة الفعلية التي يمارسها الشخص على شيء معين (عقار أو منقول) بنية اعتباره مالكاً له. وهي تختلف عن الملكية؛ فالملكية حق قانوني، بينما الحيازة واقعة مادية.وتقوم الحيازة على ركنين أساسيين:
الركن المادي: السيطرة الفعلية على الشيء، بحيث يستطيع الحائز ممارسة سلطات المالك عليه.
الركن المعنوي: نية التملك (الاعتقاد بأنه مالك). ولا تكفي مجرد وضع اليد دون هذه النية، لذا فإن حيازة المستأجر أو الوديع أو الحارس لا تُعد حيازة مكسبة للملكية.
وتنص المواد التالية على:
المادة 965: من يحوز الحق وهو يجهل أنه يعتدي على حق الغير يُعد حسن النية، ويُفترض حسن النية دائماً ما لم يقم الدليل على العكس.
المادة 966: لا تزول صفة حسن النية إلا من الوقت الذي يعلم فيه الحائز أن حيازته اعتداء على حق الغير، وذلك من تاريخ إعلانه بعيوب حيازته في صحيفة الدعوى.
المادة 967: تبقى الحيازة محتفظة بالصفة التي بدأت بها، ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك.
ثانياً: شروط الحيازة المكسبة للملكية
لكي تكسب الحيازة الملكية بالتقادم، يجب أن تتوافر فيها الشروط الآتية:
الظهور: أن تكون الحيازة ظاهرة يتمكن الغير من معرفتها (لا عبرة بالحيازة الخفية).
الاستمرار: أن تكون مستمرة دون انقطاع طوال مدة التقادم.
الهدوء: أن تكون غير مصحوبة بإكراه أو عنف.
عدم الغموض: أن يكون سبب الحيازة واضحاً ومعروفاً.
نية التملك: وهي شرط أساسي، ولا تتحقق في حيازة المستأجر أو الوديع.
ثالثاً: حماية الحيازة
يتمتع الحائز بحماية قانونية سريعة، وهي:
دعوى استرداد الحيازة (المادة 958): يحق للحائز طلب استرداد الحيازة خلال سنة من فقدها، وإذا كان الفقد خفياً فتبدأ السنة من تاريخ انكشافه.
دعوى منع التعرض (المادة 961): إذا استمر الحائز سنة كاملة ثم تعرض له أحد، يحق له رفع الدعوى خلال السنة التالية.
رابعاً: التقادم المكسب الطويل (15 سنة)المادة 968: "
من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له... كان له أن يكسب ملكيته إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة".لا يشترط حسن النية ولا سبب صحيح.
يُعد هذا الأصل العام في التقادم المكسب.
حقوق الإرث لا تُكتسب إلا بـ 33 سنة (الفقرة الرابعة من المادة 968).
خامساً: التقادم المكسب الخمسي (5 سنوات)المادة 969:
إذا كانت الحيازة على عقار أو حق عيني عقاري، مقترنة بحسن النية ومستندة إلى سبب صحيح، فإن المدة تكون خمس سنوات فقط.
الشروط الأساسية للتقادم الخمسي:
- حيازة عقارية أو حق عيني عقاري.
- حسن النية.
- سبب صحيح (سند يصلح ظاهرياً لنقل الملكية).
- تسجيل السبب الصحيح.
سادساً: الأموال التي لا يجوز تملكها بالتقادم
المادة 970 تحظر كسب الملكية بالتقادم في الحالات التالية:
- الأموال الخاصة للدولة والأشخاص الاعتبارية العامة.
- أموال الوحدات الاقتصادية للمؤسسات والهيئات العامة.
- أموال شركات القطاع العام.
- الأوقاف الخيرية.