التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن في القانون المدني المصري

دراسة تحليلية في ضوء التشريع وقضاء محكمة النقض

 يمثل التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن موضوعين بالغي الأهمية في العلاقات الإيجارية، حيث يثوران بشكل متكرر في الممارسة العملية، ويترتب عليهما آثار قانونية جوهرية تمس حقوق المؤجر والمستأجر على حد سواء. وقد عالج المشرع المصري هذين التصرفين في القانون المدني، كما استقرت بشأنهما مبادئ قضائية مهمة لمحكمة النقض.في هذا المقال، تستعرض شركة النخبة لأعمال المحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم الأحكام القانونية المنظمة لهذين التصرفين في ضوء أحكام القانون المدني المصري وما استقر عليه قضاء محكمة النقض.

أولاً: الأصل القانوني للتنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن الأصل في القانون المدني

أن للمستأجر الحق في التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، سواء لكل العين المؤجرة أو لبعضها، ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك، أو كانت شخصية المستأجر محل اعتبار عند التعاقد.وقد نصت على ذلك المادة 593 من القانون المدني بقولها:

"للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك، أو إذا تبين أن شخصية المستأجر كانت محل اعتبار عند التعاقد."يستفاد من هذا النص أن المشرع جعل الإباحة هي الأصل، وترك للمتعاقدين حرية الاتفاق على المنع، مع استثناء حالة كون شخصية المستأجر محل اعتبار. وإذا ورد شرط مانع في العقد، وجب احترامه، ولا يجوز للمستأجر مناقشة أسبابه لأنه شرط مشروع ارتضاه عند التعاقد.كما نصت المادة 594 على أن:

"منع المستأجر من التنازل عن الإيجار يقتضي منعه من التأجير من الباطن، وكذلك العكس."

ثانياً: التمييز بين التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن

1. التنازل عن الإيجار

هو تصرف قانوني ينقل بموجبه المستأجر مركزه القانوني الناشئ عن عقد الإيجار إلى شخص آخر (المتنازل له)، فيحل الأخير محل المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة.  وقد استقر قضاء محكمة النقض على أن التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة حقوق المستأجر وحوالة ديونه (التزاماته) الناشئة عن عقد الإيجار، مما يؤدي إلى قيام علاقة إيجارية مباشرة بين المؤجر والمتنازل له.

2. التأجير من الباطن (الإيجار من الباطن)

هو عقد إيجار جديد يبرمه المستأجر الأصلي مع شخص ثالث (المستأجر من الباطن)، يخول الأخير الانتفاع بالعين كلها أو بعضها مقابل أجرة معينة، مع بقاء العقد الأصلي قائماً بين المؤجر والمستأجر الأصلي.  ويظل المستأجر الأصلي طرفاً أساسياً في العلاقة الإيجارية الأولى ومسؤولاً أمام المؤجر عن جميع الالتزامات الناشئة عنها.

ثالثاً: قبول المؤجر للتنازل أو التأجير من الباطن

نصت المادة 597 من القانون المدني على أن ذمة المستأجر الأصلي تبرأ قبل المؤجر في الحالتين التاليتين:

أولاً: إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالتنازل أو بالتأجير من الباطن. 

ثانياً: إذا قبض المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون إبداء أي تحفظ، ويُعد ذلك قبولاً ضمنياً.

 كما استقر قضاء محكمة النقض على جواز إثبات التنازل الضمني عن الشرط المانع بكافة طرق الإثبات، لأنه واقعة مادية، ومن أمثلته: علم المؤجر بالتنازل وسكوته لمدة طويلة، أو قبضه الأجرة من الغير دون تحفظ.

رابعاً: موقف المؤجر من التنازل أو التأجير من الباطن

إذا ورد شرط مانع في عقد الإيجار، فلل مؤجر ثلاثة خيارات:

• طلب الإخلاء فوراً إذا ثبت وقوع التصرف بالمخالفة للشرط المانع.
• إجازة التصرف صراحة أو ضمناً، وفي هذه الحالة تبرأ ذمة المستأجر الأصلي.
• المطالبة بالتعويض إذا أدى التصرف إلى ضرر يلحق بالمؤجر. 

خامساً: آثار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن

1. آثار التنازل عن الإيجار:انتهاء العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر الأصلي.

• قيام علاقة إيجارية مباشرة بين المؤجر والمتنازل له.
• انتقال جميع الحقوق والالتزامات إلى المتنازل له.
• بقاء المستأجر الأصلي ضامناً لتنفيذ الالتزامات حتى يقبل المؤجر التنازل.
• لا تعني موافقة المؤجر على التنازل موافقته على التأجير من الباطن.

2. آثار التأجير من الباطن:بقاء العلاقة الإيجارية الأصلية قائمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي.

• قيام علاقة إيجارية جديدة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن.
• استمرار مسئولية المستأجر الأصلي أمام المؤجر عن الأجرة وجميع الالتزامات.
• تبرأ ذمة المستأجر الأصلي فقط إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن صراحة أو ضمناً.

خاتمة

يتضح مما تقدم أن نظام التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن في القانون المدني المصري يقوم على توازن دقيق بين مصلحة المؤجر في الحفاظ على ملكه وضمان حسن استغلاله، ومصلحة المستأجر في التصرف في حقه في الانتفاع بالعين.وقد أرسى المشرع ضوابط واضحة من خلال المواد 593، 594، 597 من القانون المدني، كما أثرى قضاء محكمة النقض هذه الأحكام بمبادئ قضائية هامة.

وتؤكد شركة النخبة لأعمال المحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أهمية الصياغة الدقيقة لعقود الإيجار، وتوثيق أي إذن بالتنازل أو التأجير من الباطن كتابةً، وسرعة إبداء المؤجر اعتراضه فور علمه بأي مخالفة.

يمكنكم التواصل معنا لصياغة عقود الايجار وايضاً نتولي القضايا المتعلقة بهذا النوع من النزاعات